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2019年4月11日木曜日

消費税と住宅購入

2019年10月から消費税が8%から10%に増税となる予定です。
一生のうちに一番高い買い物といわれる住宅購入というイベントを
お考えの方であれば大きな関心事かもしれません。

4,000万円の物件を購入する場合、8%であれば320万円ですが、
10%であれば400万円とその差は80万円にもなります。
80万円あれば海外にも家族旅行できますし、中古であれば車も買えるかもしれません。
投資の原資に回せば資産形成にも多大な影響を及ぼす金額です。
以下に消費税増税が影響するケースをご紹介いたしますが、
そこまで影響しないケースもありますのでご参考にしていただければと存じます。

中古物件(戸建て、マンション)を個人や消費税の免税事業者から買うケース


このケースではそもそも消費税はかからないため、
増税前であっても後であっても変わりません。
過去に5%から8%へ増税になった際にも中古物件に注目が集まったので
今回も同じ現象が起きるかもしれません。

リノベーションをした中古物件を買うケース


リノベーション物件は中古物件流通の活性化に
一役買っており認知度も上がってきているため、
取り扱う事業者が増えています。

リノベーション物件の多くはそれを本業としている事業者であることが多いため、
消費税は発生すると思った方がいいです。
多くはマンションの一室をリノベーションする物件が多いと思いますが、
戸建てのリノベーション物件であれば消費税は少なくすみます。

理由は土地の購入代金には消費税がかからないからです。

同じ購入価格4,000万円のマンションと戸建てがある場合、
マンションの方が消費税は多くなりやすいです。
それはマンションの場合、4,000万円の約90%程度は建物に対する価格ですので、
イメージでいいますと90%の3,600万円に対して8%(288万円)または10%(360万円)がかかります。
このケースが一番消費増税の影響を受けるのですが、
この差額72万円を左右するのは引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれます。

一方、戸建ては建物価格がいくらに設定されているかにもよりますが、
購入価格4,000万円に対して40%から30%程度が建物価格であるとイメージのもと40%であれば
1,600万円に対して8%(128万円)または10%(160万円)がかかるわけです。
その差額は32万円ですので、マンションと比べると負担は小さくなることをご理解いただけると思います。

土地を買って新築注文住宅を建てるケース


まず、前述したとおり土地の購入代金には消費税はかかりません。
土地を購入してから建物を建築するわけですが、建築が完了し、
引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれるわけです。
例をあげますと、土地が4,000万円、新築注文住宅に2,000万円かかる場合、土地の4,000万円は非課税です。
建物が9月より前に引き渡されれば160万円、10月以降では200万円となりますので、その差は40万円になります。

新築分譲マンションを買うケース


リノベーション物件のマンションと同様に一番消費増税の影響を受けます。
新築分譲マンションは大手事業者が販売しますので消費税がかかることは間違いありませんし、
リノベーション物件で前述したようにマンションは土地の割合も少ないため
4,000万円の90%程度は建物価格になります。


以上、ケース別にご説明してまいりましたが、
日本の不動産市場は日本人の性格が表れているのか新築物件が多いのが現状です。
しかし、わたしは消費税の影響は多額であると思いますし、
欧米では中古住宅の方が一般的ですので今後住宅購入を検討する方は
中古住宅を検討することも増えてくると推察します。

その場合には仲介手数料という費用も発生するようになるため
信頼できる専門家とそれを判断できるスマートな判断力が
求められるようになるのではないでしょうか。

FPサンライズ

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