一時払い変額保険は資産運用の選択肢に入るのか

余剰資金の運用で保険会社または保険代理店から変額保険を勧められて加入している、
または検討しているという方がいらっしゃるかもしれません。
運用した方が良いと思うけど元本が目減りするかもしれないという不安を
保険の機能でカバーしながら増えることも期待できる商品として
変額保険に魅力を感じる方が多いかもしれませんが、
運用を主な目的として考えている方にとってはっきり申し上げて変額保険はお勧めできません。
理由としては高い手数料を保険会社や保険代理店へ支払うことになるからです。

見えていない手数料と悪い運用効率

投資信託ではこれまで運用金額の3%を販売手数料として設定されており、
今はこれを高すぎると言われて見直され始めている状況です。
変額保険も投資信託で運用されるスキームにもかかわらず、
形は生命保険であるため手数料の開示がなされていません。
開示されていないから預けた金額すべてから運用が始まると
思っている方もいるかもしれませんがそうではなく、
手数料を引いた金額から運用をスタートします。
さらにその手数料率は5%～10％と言われており、
500万円から始めようとしても手数料が引かれて450万円から始まることになるのです。
投資で10%の利益を得ることはそう簡単な話ではなく、
さらに450万円から500万円に戻すまでに11.11%の値上がりが必要になります。
つまり運用を始める前から高い手数料を取られていると
元本以上に運用で増やすまで時間が相当かかるのです。
しかも運用期間中も保険関係費用等で2%近くになっております。
これも投資信託の信託報酬に比べてかなり高く、
つみたてNISAで金融庁が設定した基準は0.5%ですので運用効率が悪いと言わざるを得ません。
例えて申し上げると下りのエスカレーターを使って上に昇ろうといる状態です。
それでも変額保険で10％の利益を得られた経験がある方もいるかもしれません。
その場合、投資信託に直接投資していたら20%以上の利益を得られていた可能性があります。
つまり投資を目的にしている方にはかけた時間に合わない運用方法であるということです。

変額保険はあくまで保険である

それでも変額保険が有効な場合もあります。
それはあくまで保険なのでご自身が亡くなった際には
運用が悪くても投資元本で返ってくるということです。
税制上も相続税における生命保険の非課税枠にも活用できるため
高齢になった方には検討の余地はあるかと思います。
変額保険を運用商品として提案されてもあくまで保険であり、運用とは分けて考える必要があります。
まだ現役で働いている方が老後資金のためといって
長期的な資金を運用することは時間とお金を非効率に使っていることに
気づいていただきたいと思っています。

FPサンライズ

資産にならないから賃貸より持家という考え方について

住宅についてよく議論が分かれるのが賃貸の方がトクか、持家がトクかという意見です。
ケースバイケースで答えが分かれるため私はこの議論に特定の正解はないと考えています。
しかし、持家がよいという方からよく聞かれる賃貸は資産にならないという意見について
日本の不動産市場を考えると間違った考え方であると思っています。
その理由を以下にまとめましたのでご参考にしていただければと存じます。

・不動産は売りたい時に売れるとは限らず、
地価相場も変動するため購入価格と同等以上で売れるとも限らないため、
物件内容の良し悪しを判断する知識が必要である。

・新築物件の場合、新築のプレミアム価格が上乗せされているため、
購入後に売却しようとすれば建物の劣化もあるため、
売却価格は購入価格よりも下げざるを得ないことが多い。

・ローン（負債）を使って購入する不動産は
負債（カネ）を住宅（モノ）に変えただけにすぎず、
負債には金利負担がある。

・正しい資産の考え方とはヒト/モノ/カネ（/情報価値）が
新たに生み出される財産のことである。

もし今賃貸の方で持家の方が資産になるかなと悩んでいる方がおられるのであれば
賃貸の方が住居にかける出費が少なく手元資金もたまりやすいため、
資産形成をしやすいということをご理解いただければと思います。
また、手元資金をためてどう活用するかも重要になるので、
そのようなお悩みには信頼できるバートナーを見つけることが大事かと思います。

FPサンライズ

株式投資シミュレーション（2）

さて4月8日より始めた株式投資シミュレーションですが、早くもいいところがなく下がり続けています。
時価として954,000円で始めたのですが、現在882,000円（▲72,000円、▲7.5％）です。
デイトレーダーやスイングトレーダーのような短期投資家であれば、損切りを検討している状況だと思います。
この7.5％の損失を埋めるには72,000円の利益を得る必要があるのですが、
現在の882,000円から72,000円の利益を得るには8.2％資産を増やさなければなりません。
これが投資における数字のマジックなのですが、
損失を埋めるために必要な労力は損失を出した時よりも労力がかかるという現実があるのです。

メンタル面をコントロールすることの重要性

そのため利益を最大限にするよりも損失を最大限減らすという発想が必要となるわけです。
損切りは柔道における受け身、ボクシングのガードにあたるもので、
本来いくら上手くても勝ちに直結するものはなく、極端なことを言えば受け身やガードをしなくても
攻めるテクニックをひたすら鍛えて勝ち続けることができれば必要はありません。
しかし、実際には勝ち続ける人こそこの受け身やガードのレベルも高いのです。
それはなぜでしょうか。理由は受け身やガードに自信を持てれば相手の攻撃が恐くなくなるため、
自分の得意な攻め方ができるようなるからです。
つまり、けがや致命傷回避の本来の目的はもちろんですが、
メンタル面で攻撃を支えるという重要な役割も担っているのです。

損小利大という考え方

話を投資に戻すと、利益を出し続けることに越したことやありませんが、
現実的には損失と利益を繰り返すことが多くあります。
その場合、損失をなくすのではなく、最大限減らすという発想で、
最も勝てる可能性が高い戦略を立てることが重要であり、その手段が損切りなのです。
上手い損切りができれば残る元手からリカバリ―のチャンスをいくらでも狙うことができます。
それでは今回のシミュレーションでも損切りを検討すべきなのかどうかですが、
基本的には損切りをせずに株価を見守ることを考えております。
理由は前回挙げた事前に定めたルールにあるようにエントリーした時点で
大きな値下がりリスクが少ないと考えるバリュー投資のスタンスを持ち続け、
長期的な観点での投資に徹する考えだからです。とはいえ、
長く882,000円の資産を寝かし続ける可能性があるため
資本効率の面から考えると今の状況は時間を浪費してしまう可能性があります。
そこで5月10日に迫る決算発表をきっかけに反転する期待を抱きながら見守りたいと思います。

FPサンライズ

※これは資産形成における心情的な壁や障害を説明するためのシミュレーションであり、
このシミュレーションで用いる銘柄や金額等の投資を方法を推奨するものではありません。
投資行動はあくまで自己責任においてお願いいたします。

住宅購入にかかる費用は実際どのくらい？

現在または今後不動産の購入をしたいと思っていらっしゃる方は
物件の価格以外にかかる費用についても
考慮しなければならないと考えておられると思います。

参考のために実際にどのくらいかかるものなのか実例をご紹介いたします。
まず、不動産の取得に際してどのような費用があるのか、
発生する可能性のある費目を下記に列挙いたします。

①仲介手数料
②ローン事務手数料
③ローン保証料
④ローン契約書印紙代
⑤売買契約書印紙代
⑥火災保険料
⑦登記費用
⑧固定資産税等清算金
⑨管理費等清算金
⑩不動産取得税
⑪団体信用保険料
⑫フラット・耐震適合証明書
⑬諸費用ローン事務手数料

神奈川県大和市の中古戸建住宅（物件価格：3,855万円）の場合

まず中古物件ですので不動産会社を通して購入するため①仲介手数料（1,216,500円）が発生しました。
そしてローンを組んで購入するため②ローン事務手数料（776,000円）も発生しました。
ローンを組むため金利の違う2本の契約に分けて締結したため、④印紙代（22,000円）が発生しました。
そして印紙代は売買契約書でも必要でこちらの⑤印紙代（10,000円）も発生しました。
ローンを組むためには⑥火災保険と⑪団体信用保険にも加入しなければなりません。
⑥火災保険料（57,190円）と⑪団体信用保険料（125,000円）が発生しました。

売買契約が終了すると不動産の名義を変更するために登記をしなければなりません。
そのため司法書士に支払う⑦登記費用（419,800円）が発生しました。
不動産を所有すると毎年かかる税金で固定資産税があります。
これは売主が年間金額（75,673円）を支払うことになるため、
名義を変更する日以後の固定資産税に相当する金額を事前に売主へ支払っておく必要があります。
そのため⑧清算金（39,697円）が発生しました。

また、住宅ローン控除の税制を受けて源泉徴収で
給料から天引きされていた所得税を返還してもらえることになるため、
必要書類である⑫フラット・耐震適合証明書（120,000円）の費用も発生しました。
それら諸費用もローンにて支払いたいと考えたため、
その⑬諸費用ローン事務手数料（120,000円）も発生しました。

3,855万円の中古戸建を購入するために約291万円の費用がかかりました

列挙した13費目のうち上記の事例では10費目該当し、
物件価格に対して約7.5%の費用が発生しました。
物件やお客様次第でかかる費目とかけなくてもよい費目が違うものですが、
イメージとして上記の実例を参考にしていただければと考えております。

中でも高い割合を占める不動産会社に支払う仲介手数料を
抑えることができれば諸費用の負担は大きく軽減します。

ぜひ一度頼れる専門家に相談することをお薦めいたします。

FPサンライズ

消費税と住宅購入

2019年10月から消費税が8%から10％に増税となる予定です。
一生のうちに一番高い買い物といわれる住宅購入というイベントを
お考えの方であれば大きな関心事かもしれません。

4,000万円の物件を購入する場合、8%であれば320万円ですが、
10%であれば400万円とその差は80万円にもなります。
80万円あれば海外にも家族旅行できますし、中古であれば車も買えるかもしれません。
投資の原資に回せば資産形成にも多大な影響を及ぼす金額です。
以下に消費税増税が影響するケースをご紹介いたしますが、
そこまで影響しないケースもありますのでご参考にしていただければと存じます。

中古物件（戸建て、マンション）を個人や消費税の免税事業者から買うケース

このケースではそもそも消費税はかからないため、
増税前であっても後であっても変わりません。
過去に5%から8%へ増税になった際にも中古物件に注目が集まったので
今回も同じ現象が起きるかもしれません。

リノベーションをした中古物件を買うケース

リノベーション物件は中古物件流通の活性化に
一役買っており認知度も上がってきているため、
取り扱う事業者が増えています。

リノベーション物件の多くはそれを本業としている事業者であることが多いため、
消費税は発生すると思った方がいいです。
多くはマンションの一室をリノベーションする物件が多いと思いますが、
戸建てのリノベーション物件であれば消費税は少なくすみます。

理由は土地の購入代金には消費税がかからないからです。

同じ購入価格4,000万円のマンションと戸建てがある場合、
マンションの方が消費税は多くなりやすいです。
それはマンションの場合、4,000万円の約90%程度は建物に対する価格ですので、
イメージでいいますと90%の3,600万円に対して8%（288万円）または10%（360万円）がかかります。
このケースが一番消費増税の影響を受けるのですが、
この差額72万円を左右するのは引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれます。

一方、戸建ては建物価格がいくらに設定されているかにもよりますが、
購入価格4,000万円に対して40%から30%程度が建物価格であるとイメージのもと40%であれば
1,600万円に対して8%（128万円）または10%（160万円）がかかるわけです。
その差額は32万円ですので、マンションと比べると負担は小さくなることをご理解いただけると思います。

土地を買って新築注文住宅を建てるケース

まず、前述したとおり土地の購入代金には消費税はかかりません。
土地を購入してから建物を建築するわけですが、建築が完了し、
引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれるわけです。
例をあげますと、土地が4,000万円、新築注文住宅に2,000万円かかる場合、土地の4,000万円は非課税です。
建物が9月より前に引き渡されれば160万円、10月以降では200万円となりますので、その差は40万円になります。

新築分譲マンションを買うケース

リノベーション物件のマンションと同様に一番消費増税の影響を受けます。
新築分譲マンションは大手事業者が販売しますので消費税がかかることは間違いありませんし、
リノベーション物件で前述したようにマンションは土地の割合も少ないため
4,000万円の90%程度は建物価格になります。


以上、ケース別にご説明してまいりましたが、
日本の不動産市場は日本人の性格が表れているのか新築物件が多いのが現状です。
しかし、わたしは消費税の影響は多額であると思いますし、
欧米では中古住宅の方が一般的ですので今後住宅購入を検討する方は
中古住宅を検討することも増えてくると推察します。

その場合には仲介手数料という費用も発生するようになるため
信頼できる専門家とそれを判断できるスマートな判断力が
求められるようになるのではないでしょうか。

FPサンライズ

医療保険やがん保険をお考えの方

掛けた保険料が戻ってくるいわゆる貯蓄型の医療保険、がん保険があります。
もしもの時の医療保障は必要だけど掛け捨ては使わなければ損した気持ちになる方には魅力的になる保険です。
一言で同じ保障内容なら掛け捨てと貯蓄型どっちがいい？と聞かれたら貯蓄型を選ぶ方が多いと思います。
しかし、FPとしてはそんなに単純に決めてはいけないとお伝えいたします。
まずそれぞれの特徴を列挙しますので参考にしていただきたいと思います。

掛け捨て

・保険料が貯蓄型に比べて安い
・解約返戻金がない
・保障内容がいい保険があれば乗り換えしやすい

貯蓄型

・保険料が掛け捨てに比べて高い
・解約返戻金や健康祝い（還付）金の形で払った保険料が一部または全部（保険を使わなかった場合）戻ってくる
・健康祝い金で戻る保険料は主契約のみ（特約部分の保険料は戻らない）
・解約の場合、払い込んだ金額と比べると戻る金額は低い
・払い済み保険にして保険料の支払いを止めるけど、保障内容を変更して保障を継続できる

貯蓄型は保険機能をつけた金融商品である

戻ってくるお金があるのは嬉しいかもしれませんが、
もし解約する場合はそもそも払った金額までは戻らないということを認識しておきたいところです。
そして健康祝い（還付）金という形で戻るということも受け取るまで掛け捨ての保険料に上乗せして支払っているということも大事なところです。
その分は自分への投資や家族サービスにも使用できず、可処分所得が減ることにつながるわけです。
しかも戻るお金は支払った保険料の一部または全部を時間の経過により受け取れますが、
裏を返すと時間をかけたわりには利益は一切ありませんし、特約部分は戻りませんのでそこは掛け捨てと同じです。

時間が経過する中で物価上昇が進んでいた場合は実質的にお金の価値が目減りしているので
気づかずに損失を受ける可能性があることを認識しておかなければなりません。

それでもお金があると使ってしまうという方は半強制的に保険という形で
確保する仕組みがある方が貯蓄できるという方もいると思いますので、
大事なのはうまい言葉で得する気分になって単純に決めないで、
様々なアドバイスや意見を参考にすべきということです。

FPサンライズ

株式投資シミュレーション（1）

さて、昨日購入したOAKキャピタル（3113）ですが、
今日だけで3.8%下落しました。金額でいうと54,000円下げたことになります。

始めた直後に大きな下げ幅になっているので心境としては数字を見ると率直に焦るし、
現実として受け入れたくない気持ちになります。
これが一般的な気持ちだと思います。
しかしここで現実から逃げるのか、この現実を冷静に受け止められるかが勝負の分かれ目だと思います。
具体的な行動としては反転を期待して値上がりを待つか、思い切って損切をするのか、買い増すのか、空売りをして値下がりした場合でも利益を追うか。

私の答えは待つです。

このあと答えの根拠である投資を始める前に決めたルールを記載いたします。
冷静さを保つためには投資のルールを定めることは必須だと思います。
それは経験を重ねることで変更しても良いと思いますが、
変更するのであれば最初からいらないということではなく、必ず定めておくことをお薦めいたします。
理由は株価のように人の気持ちや考え方は日々ブレやすいものだからです。
そもそも株価というもの自体が投資家の気持ちや考え方を数字に表したであり、
そのため日々刻々と変動を繰り返すものなのです。

予めルールを定めれば気持ちが揺れ動いても冷静な自分に立ち返ることができます。
例えるならば大きな海を航海するためのコンパスだと思います。

そして、もう一つ大事なのが目標と目的です。
コンパスがあってもどこに何しに行くのか決めなければリスクをとる意味が見えませんし、
沈没を待っているようなものだからです。
大海原でしっかりと帆を上げて航海できるように定めたルールを念頭に入れて投資シミュレーションを見守りたいと思います。

予め定めたルール

・目標は400円であり、目的は値上がり期待
・この投資はバリュー投資であり投資の成果を時間とともに見守る。
・投資額は例え50%値下がりしたとしても生活に支障のない金額である。(今回はシミュレーションなので当然ですが・・・）
・PBR、自己資本、移動平均線、株価推移から底値水準に近い水準であると判断したことに自信を持つ
・上記ルールを忘れない

FPサンライズ

※これは資産形成における心情的な壁や障害を説明するためのシミュレーションであり、
このシミュレーションで用いる銘柄や金額等の投資を方法を推奨するものではありません。
投資行動はあくまで自己責任においてお願いいたします。

1億円資産形成に向けて株式投資シミュレーションを始めました

購入銘柄はOAKキャピタル（3113）です。
購入株数は6,000株（時価954,000円）
資産形成の過程でどのようなことが起こるのか、そこで何を考え、どのように対処したのかをシミュレーションを通して記録していきます。

なぜOAKキャピタルなのか

理由はいくつかありますが、一番は事業が分かりやすかったからです。
投資銀行を主な事業としているため、投資先の値上がり益が業績に直結します。
もちろんそれは業績が不安定になることを意味しておりますが、
自己資本比率が2019年3月期第3四半期決算発表時で97.1％であること考慮しますと
の赤字でも持ちこたえられる財務体質になっていると考えました。

なぜ赤字続いて株価が値下がりしているタイミングなのか

2018年2月2日で429円をつけてからじりじりと値下がりしており、
同年12月25日では108円をつけました。
しかし、2019年3月19日において25日移動平均線が75日移動平均線を下から上に突き上げるゴールデンクロスが見られ、
直近で188円を付けています。
投資先のノースエナジーがIPO準備に入っていることを表明しており、
実現すれば業績を大きく押し上げられることが期待できます。

一点投資でよいのか

投資の基本は分散投資であり、FPの立場からは分散投資をお勧めいたします。
しかし今回は先程お話した高い自己資本比率と値下がり局面を脱するサインが見られたタイミングであったため、
1銘柄での投資となります。今後動き次第で銘柄をいくつかに分ける予定です。
以後、投資内容を実況してまいります。
FPサンライズ

※これは資産形成における心情的な壁や障害を説明するためのシミュレーションであり、
このシミュレーションで用いる銘柄や金額等の投資を方法を推奨するものではありません。
投資行動はあくまで自己責任においてお願いいたします。