一時払い変額保険は資産運用の選択肢に入るのか

余剰資金の運用で保険会社または保険代理店から変額保険を勧められて加入している、
または検討しているという方がいらっしゃるかもしれません。
運用した方が良いと思うけど元本が目減りするかもしれないという不安を
保険の機能でカバーしながら増えることも期待できる商品として
変額保険に魅力を感じる方が多いかもしれませんが、
運用を主な目的として考えている方にとってはっきり申し上げて変額保険はお勧めできません。
理由としては高い手数料を保険会社や保険代理店へ支払うことになるからです。

見えていない手数料と悪い運用効率

投資信託ではこれまで運用金額の3%を販売手数料として設定されており、
今はこれを高すぎると言われて見直され始めている状況です。
変額保険も投資信託で運用されるスキームにもかかわらず、
形は生命保険であるため手数料の開示がなされていません。
開示されていないから預けた金額すべてから運用が始まると
思っている方もいるかもしれませんがそうではなく、
手数料を引いた金額から運用をスタートします。
さらにその手数料率は5%～10％と言われており、
500万円から始めようとしても手数料が引かれて450万円から始まることになるのです。
投資で10%の利益を得ることはそう簡単な話ではなく、
さらに450万円から500万円に戻すまでに11.11%の値上がりが必要になります。
つまり運用を始める前から高い手数料を取られていると
元本以上に運用で増やすまで時間が相当かかるのです。
しかも運用期間中も保険関係費用等で2%近くになっております。
これも投資信託の信託報酬に比べてかなり高く、
つみたてNISAで金融庁が設定した基準は0.5%ですので運用効率が悪いと言わざるを得ません。
例えて申し上げると下りのエスカレーターを使って上に昇ろうといる状態です。
それでも変額保険で10％の利益を得られた経験がある方もいるかもしれません。
その場合、投資信託に直接投資していたら20%以上の利益を得られていた可能性があります。
つまり投資を目的にしている方にはかけた時間に合わない運用方法であるということです。

変額保険はあくまで保険である

それでも変額保険が有効な場合もあります。
それはあくまで保険なのでご自身が亡くなった際には
運用が悪くても投資元本で返ってくるということです。
税制上も相続税における生命保険の非課税枠にも活用できるため
高齢になった方には検討の余地はあるかと思います。
変額保険を運用商品として提案されてもあくまで保険であり、運用とは分けて考える必要があります。
まだ現役で働いている方が老後資金のためといって
長期的な資金を運用することは時間とお金を非効率に使っていることに
気づいていただきたいと思っています。

FPサンライズ

資産にならないから賃貸より持家という考え方について

住宅についてよく議論が分かれるのが賃貸の方がトクか、持家がトクかという意見です。
ケースバイケースで答えが分かれるため私はこの議論に特定の正解はないと考えています。
しかし、持家がよいという方からよく聞かれる賃貸は資産にならないという意見について
日本の不動産市場を考えると間違った考え方であると思っています。
その理由を以下にまとめましたのでご参考にしていただければと存じます。

・不動産は売りたい時に売れるとは限らず、
地価相場も変動するため購入価格と同等以上で売れるとも限らないため、
物件内容の良し悪しを判断する知識が必要である。

・新築物件の場合、新築のプレミアム価格が上乗せされているため、
購入後に売却しようとすれば建物の劣化もあるため、
売却価格は購入価格よりも下げざるを得ないことが多い。

・ローン（負債）を使って購入する不動産は
負債（カネ）を住宅（モノ）に変えただけにすぎず、
負債には金利負担がある。

・正しい資産の考え方とはヒト/モノ/カネ（/情報価値）が
新たに生み出される財産のことである。

もし今賃貸の方で持家の方が資産になるかなと悩んでいる方がおられるのであれば
賃貸の方が住居にかける出費が少なく手元資金もたまりやすいため、
資産形成をしやすいということをご理解いただければと思います。
また、手元資金をためてどう活用するかも重要になるので、
そのようなお悩みには信頼できるバートナーを見つけることが大事かと思います。

FPサンライズ

株式投資シミュレーション（2）

さて4月8日より始めた株式投資シミュレーションですが、早くもいいところがなく下がり続けています。
時価として954,000円で始めたのですが、現在882,000円（▲72,000円、▲7.5％）です。
デイトレーダーやスイングトレーダーのような短期投資家であれば、損切りを検討している状況だと思います。
この7.5％の損失を埋めるには72,000円の利益を得る必要があるのですが、
現在の882,000円から72,000円の利益を得るには8.2％資産を増やさなければなりません。
これが投資における数字のマジックなのですが、
損失を埋めるために必要な労力は損失を出した時よりも労力がかかるという現実があるのです。

メンタル面をコントロールすることの重要性

そのため利益を最大限にするよりも損失を最大限減らすという発想が必要となるわけです。
損切りは柔道における受け身、ボクシングのガードにあたるもので、
本来いくら上手くても勝ちに直結するものはなく、極端なことを言えば受け身やガードをしなくても
攻めるテクニックをひたすら鍛えて勝ち続けることができれば必要はありません。
しかし、実際には勝ち続ける人こそこの受け身やガードのレベルも高いのです。
それはなぜでしょうか。理由は受け身やガードに自信を持てれば相手の攻撃が恐くなくなるため、
自分の得意な攻め方ができるようなるからです。
つまり、けがや致命傷回避の本来の目的はもちろんですが、
メンタル面で攻撃を支えるという重要な役割も担っているのです。

損小利大という考え方

話を投資に戻すと、利益を出し続けることに越したことやありませんが、
現実的には損失と利益を繰り返すことが多くあります。
その場合、損失をなくすのではなく、最大限減らすという発想で、
最も勝てる可能性が高い戦略を立てることが重要であり、その手段が損切りなのです。
上手い損切りができれば残る元手からリカバリ―のチャンスをいくらでも狙うことができます。
それでは今回のシミュレーションでも損切りを検討すべきなのかどうかですが、
基本的には損切りをせずに株価を見守ることを考えております。
理由は前回挙げた事前に定めたルールにあるようにエントリーした時点で
大きな値下がりリスクが少ないと考えるバリュー投資のスタンスを持ち続け、
長期的な観点での投資に徹する考えだからです。とはいえ、
長く882,000円の資産を寝かし続ける可能性があるため
資本効率の面から考えると今の状況は時間を浪費してしまう可能性があります。
そこで5月10日に迫る決算発表をきっかけに反転する期待を抱きながら見守りたいと思います。

FPサンライズ

※これは資産形成における心情的な壁や障害を説明するためのシミュレーションであり、
このシミュレーションで用いる銘柄や金額等の投資を方法を推奨するものではありません。
投資行動はあくまで自己責任においてお願いいたします。

住宅購入にかかる費用は実際どのくらい？

現在または今後不動産の購入をしたいと思っていらっしゃる方は
物件の価格以外にかかる費用についても
考慮しなければならないと考えておられると思います。

参考のために実際にどのくらいかかるものなのか実例をご紹介いたします。
まず、不動産の取得に際してどのような費用があるのか、
発生する可能性のある費目を下記に列挙いたします。

①仲介手数料
②ローン事務手数料
③ローン保証料
④ローン契約書印紙代
⑤売買契約書印紙代
⑥火災保険料
⑦登記費用
⑧固定資産税等清算金
⑨管理費等清算金
⑩不動産取得税
⑪団体信用保険料
⑫フラット・耐震適合証明書
⑬諸費用ローン事務手数料

神奈川県大和市の中古戸建住宅（物件価格：3,855万円）の場合

まず中古物件ですので不動産会社を通して購入するため①仲介手数料（1,216,500円）が発生しました。
そしてローンを組んで購入するため②ローン事務手数料（776,000円）も発生しました。
ローンを組むため金利の違う2本の契約に分けて締結したため、④印紙代（22,000円）が発生しました。
そして印紙代は売買契約書でも必要でこちらの⑤印紙代（10,000円）も発生しました。
ローンを組むためには⑥火災保険と⑪団体信用保険にも加入しなければなりません。
⑥火災保険料（57,190円）と⑪団体信用保険料（125,000円）が発生しました。

売買契約が終了すると不動産の名義を変更するために登記をしなければなりません。
そのため司法書士に支払う⑦登記費用（419,800円）が発生しました。
不動産を所有すると毎年かかる税金で固定資産税があります。
これは売主が年間金額（75,673円）を支払うことになるため、
名義を変更する日以後の固定資産税に相当する金額を事前に売主へ支払っておく必要があります。
そのため⑧清算金（39,697円）が発生しました。

また、住宅ローン控除の税制を受けて源泉徴収で
給料から天引きされていた所得税を返還してもらえることになるため、
必要書類である⑫フラット・耐震適合証明書（120,000円）の費用も発生しました。
それら諸費用もローンにて支払いたいと考えたため、
その⑬諸費用ローン事務手数料（120,000円）も発生しました。

3,855万円の中古戸建を購入するために約291万円の費用がかかりました

列挙した13費目のうち上記の事例では10費目該当し、
物件価格に対して約7.5%の費用が発生しました。
物件やお客様次第でかかる費目とかけなくてもよい費目が違うものですが、
イメージとして上記の実例を参考にしていただければと考えております。

中でも高い割合を占める不動産会社に支払う仲介手数料を
抑えることができれば諸費用の負担は大きく軽減します。

ぜひ一度頼れる専門家に相談することをお薦めいたします。

FPサンライズ

消費税と住宅購入

2019年10月から消費税が8%から10％に増税となる予定です。
一生のうちに一番高い買い物といわれる住宅購入というイベントを
お考えの方であれば大きな関心事かもしれません。

4,000万円の物件を購入する場合、8%であれば320万円ですが、
10%であれば400万円とその差は80万円にもなります。
80万円あれば海外にも家族旅行できますし、中古であれば車も買えるかもしれません。
投資の原資に回せば資産形成にも多大な影響を及ぼす金額です。
以下に消費税増税が影響するケースをご紹介いたしますが、
そこまで影響しないケースもありますのでご参考にしていただければと存じます。

中古物件（戸建て、マンション）を個人や消費税の免税事業者から買うケース

このケースではそもそも消費税はかからないため、
増税前であっても後であっても変わりません。
過去に5%から8%へ増税になった際にも中古物件に注目が集まったので
今回も同じ現象が起きるかもしれません。

リノベーションをした中古物件を買うケース

リノベーション物件は中古物件流通の活性化に
一役買っており認知度も上がってきているため、
取り扱う事業者が増えています。

リノベーション物件の多くはそれを本業としている事業者であることが多いため、
消費税は発生すると思った方がいいです。
多くはマンションの一室をリノベーションする物件が多いと思いますが、
戸建てのリノベーション物件であれば消費税は少なくすみます。

理由は土地の購入代金には消費税がかからないからです。

同じ購入価格4,000万円のマンションと戸建てがある場合、
マンションの方が消費税は多くなりやすいです。
それはマンションの場合、4,000万円の約90%程度は建物に対する価格ですので、
イメージでいいますと90%の3,600万円に対して8%（288万円）または10%（360万円）がかかります。
このケースが一番消費増税の影響を受けるのですが、
この差額72万円を左右するのは引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれます。

一方、戸建ては建物価格がいくらに設定されているかにもよりますが、
購入価格4,000万円に対して40%から30%程度が建物価格であるとイメージのもと40%であれば
1,600万円に対して8%（128万円）または10%（160万円）がかかるわけです。
その差額は32万円ですので、マンションと比べると負担は小さくなることをご理解いただけると思います。

土地を買って新築注文住宅を建てるケース

まず、前述したとおり土地の購入代金には消費税はかかりません。
土地を購入してから建物を建築するわけですが、建築が完了し、
引き渡しの時点で9月より前か10月以降かによって明暗が分かれるわけです。
例をあげますと、土地が4,000万円、新築注文住宅に2,000万円かかる場合、土地の4,000万円は非課税です。
建物が9月より前に引き渡されれば160万円、10月以降では200万円となりますので、その差は40万円になります。

新築分譲マンションを買うケース

リノベーション物件のマンションと同様に一番消費増税の影響を受けます。
新築分譲マンションは大手事業者が販売しますので消費税がかかることは間違いありませんし、
リノベーション物件で前述したようにマンションは土地の割合も少ないため
4,000万円の90%程度は建物価格になります。


以上、ケース別にご説明してまいりましたが、
日本の不動産市場は日本人の性格が表れているのか新築物件が多いのが現状です。
しかし、わたしは消費税の影響は多額であると思いますし、
欧米では中古住宅の方が一般的ですので今後住宅購入を検討する方は
中古住宅を検討することも増えてくると推察します。

その場合には仲介手数料という費用も発生するようになるため
信頼できる専門家とそれを判断できるスマートな判断力が
求められるようになるのではないでしょうか。

FPサンライズ